مشارکت در ساخت و ساز چیست

مقدمه مشارکت در ساخت

مطمئناً که شما به تا به حال کلمات ساخت و ساز و شراکت در ساخت و ساز را در جایگاه های مختلف شنیده اید و یا حتی به چشم هم دیده باشید. اما درصد کمی از مردم هستند که به طور کامل با واژه شراکت یا مشارکت در ساخت و ساز آشنایی کامل دارند و به قوانین و جایگاه استفاده از آن مسلط هستند.

ما امروز در این مقاله قصد داریم تا شما همراهان عزیز را به طور کامل با مشارکت در ساخت و قوانین مختص آن آشنا کنیم. اگر پیشنهاد کاری دریافت کرده اید مبنی بر مشارکت در ساخت و یا اقدام به ساخت و ساز کرده اید ولی بودجه کافی برای این کار ندارید به شما پیشنهاد می کنیم تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید تا تمام نکات و قوانینی را که در این زمینه ضروری است، یاد بگیرید تا خدایی نکرده در پروژه خود متحمل ضرر و خسارت نشوید.

مشارکت در ساخت و ساز چیست

با یک مثال بحث را شروع خواهیم کرد تا راحت تر موضوع را درک کنید. شخصی که صاحب یک زمین است و می خواهد در آن واحد ها مسکونی یا تجاری بسازد، یا شخصی دارای خانه قدیمی و کلنگی است و قصد تخریب و ساخت یک آپارتمان را دارد و … را در نظر بگیرید. با توجه به شرایط جامعه و رشد روز افزون تورم، گرانی روز به روز مواد و مصالح، هزینه های پروانه ساخت و مجوز، شهرداری، نداشتن تخصص لازم در زمینه ساخت و ساز و … ، مطمئناً این اشخاص با درآمد های متوسط و کم که تمام سرمایه آنها یک زمین و یا سازه قدیمی است، به تنهایی قادر به برآمدن از پس این هزینه ها نیستند و احتیاج به نفر دوم یا سومی است که بتواند در این زمینه کمک کننده باشد و هزینه ها را ساپورت کند.

در اینجا بحث مشارکت در ساخت در اصفهان به میان می آید که طی یک قرارداد پیمانکاری بین طرفین منعقد می شود و ساخت و ساز مربوطه اجرا خواهد شد که در پایان کار درصدی از پروژه به پیمانکار تعلق خواهد گرفت که این مقدار با توجه به نوع قرار داد، توافق طرفین و نوع پروژه متفاوت خواهد بود. در حوزه پیمانکاری قرارداد های زیادی وجود دارد که یک نمونه از آن مشارکت در ساخت است. اکنون که با مفهوم کلی مشارکت در ساخت و ساز آشنا شدید، در ادامه به مسائل مربوط به قوانین و شرایط  کار پرداخته خواهد شد.

قوانین مشارکت در ساخت و ساز در اصفهان

در هر کاری قوانین مربوط به آن حرف اول را می زند. بدین صورت که اگر شخصی بدون اطلاع و یا با اطلاعات ناقص از قوانین و شرایط آن کار، پروژه ایی را شروع کند قطعاً با شکست و ضرر روبه رو خواهد شد.

مشارکت در ساخت نیز از جمله قراردادهایی با بار حقوقی بالا است که در صورت رعایت نکردن و یا بی توجهی به کوچکترین مسئله ایی از آن ممکن است منجر به ورشکستی و از دست دادن کل سرمایه شما شود.  بخصوص که در حال حاظر که عصر و دنیای ارتباطات است و به راحتی با دسترسی به اینترنت و یک سرچ ساده می توانید تمام قوانین و مقررات های مربوط به مشارکت در ساخت را مطالعه و حتی نوت برداری کنید.

از جمله قوانین که شروع مشارکت در ساخت باید به ان توجه شود مربوط به قوانین های شهرداری، قوانین اداره ثبت و اسناد، قوانین مهندسی و مقررات ملی ساختمان ، قانون بیمه و کار و … می باشد. در ادامه نیز شرایط مشارکت در ساخت به صورت کامل شرح داده شده است که می توانید آن را مطالعه نمایید.

شرایط و راهنمای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز در اصفهان

شرایط و نحوه مشارکت از قسمت های مهم یک قرارداد می باشد. پس به این نکات توجه ویژه ای داشته باشید.

– اولین بند هر قراردادی در مورد طرفین قرارداد است که دو طرف قرارداد را مشخص و معرفی می کند. در قرارداد مشارکت در ساخت دو طرف قرارداد تحت عناوین مالک یا صاحب زمین و طرف دوم سازنده یا پیمانکار است که باید به طور کامل خود را معرفی کنند.

– در این مورد توجه داشته باشید که طرفین حتما با اصل مدارک شناسایی خود احراز هویت شوند و همچنین کپی کارت ملی طرف مقابل را نزد خود نگه دارید. سند ملک حتما باید توسط سازنده بررسی شود و اگر سند به نام مالک نیست حتما مبایعه نامه و وکالت بلاعزل فروش باید ارائه شود.

– مهم ترین نکته این است که قرارداد حتما باید به صورت محضری بسته شود تا هم اطلاعات کامل ملک مشخص شود و هم در صورت بروز مشکلات احتمالی در میانه کار بتوانید به راحتی مشکل را قانونی پیگیری کنید.

– آدرس محل سکونت طرفین قرارداد باید ذکر شود. علاوه بر محل سکونت باید محل کار نیز ذکر شود و یا حتی اگر هر یک از طرفین خارج از کشور زندگی می کنند، نیز باید آدرس یکی از اقوام خود را در قرارداد ذکر کنند.

– در شرایطی ممکن است طرفین قرارداد بیش از یک نفر باشند، مثلاً یک مالک و چند پیمانکار و برعکس یک پیمانکار و چند مالک. در این صورت حتما در قرارداد خود از جمله مالکین و یا پیمانکاران در قبال تعهدات خود در قرارداد (پروژه) مسئولیت تضامنی دارند حتماً استفاده کنید تا در صورت قصور و اهمال کاری یک شخص بتوانید بتوانید پیگیری ادامه کار را از شخص دیگر انجام دهید تا پروژه نیمه کاره رها نشود.

مسئولیت تضامنی داشتن به این مفهوم است که هر کدام از طرفین قرارداد به تنهایی در قبال کل قرارداد مسئولیت دارند و ملزم به اجرای تعهدات خود نسبت به پروژه هستند. و در صورت فرار و یا فوت یکی از طرفین، افراد باقی مانده باید قبول مسئولیت کنند.

– تاخیر در انجام تعهدات. این مورد نیز یکی از مواردی است که باید در بندهای قرارداد ذکر شود. تفاوتی ندارد چه مالک و چه سازنده باید تا زمان به اتمام رسیده قرارداد به تمامی وظایف و مسئولیت های خود عمل کنند و در صورت کوتاهی و اهمال کاری هر یک از این دو، طرف مقابل می تواند جریمه دیرکرد دریافت نماید.

– حق حبس مدت قرارداد. به این معنی است که اگر یکی از طرفین در تعهدات خود تاخیر داشته باشد، طرف مقابل نیز می تواند در انجام تعهدات خود تاخیر ایجاد کند.

– برخی از قرار داد ها است که شخص اصلی ( خواه مالک باشد خواه پیمانکار ) در محل حضور ندارد و خواهان این است که قرارداد از سمت وکیل وی امضا شود. در قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است که هر شخص خود قرارداد را امضا نمایید و وکیل خود را جداگانه در قرارداد با عنوان نماینده به همراه اختیاراتش مشخص کند، تا وکیل نیز قرارداد را امضا نماید.

– در صورتی که یکی از طرفین قرارداد نمی تواند برای امضا حضور داشته باشد مثلاً خارج از کشور باشد، در این موقعیت باید شخصی را به عنوان نماینده یا وکیل با مشخص کردن حدود اختیارات معرفی کند و وکالت نامه که حتما باید بلاعزل باشد ( تا موکل نتواند آن را عزل کند )، نیز باید ضمیمه قرارداد شود.

– مبحثی که بعد از تعیین طرفین باید تعیین شود ارزش کلی ملک، ارزش نهایی پروژه و هزینه کلی ساخت ساز بر اساس نوع شهر و منطقه ایی که ساخت و ساز در آن انجام می شود، است. نوع ساخت که تجاری یا مسکونی است را بر اساس قیمت هر متر مربع سازه نوساز در آن منطقه برآورد می شود.

– تعیین درصد مشارکت در ساخت و ساز. میزان سود و درصد سهم نهایی هر یک از شرکا در پایان ساخت، در ابتدای کار باید مشخص شود که با توجه به میزان تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام می شود. اگر قیمت مسکن نوساز در منطقه ای بر اساس متر مربع تا 4.5 میلیون تومان باشد، میزان سود 50- 50 است و اگر بالای 4.5 میلیون باشد این میزان سود تغییر می کند و به درصد 55 به 45 می رسد که درصد اولی متعلق به مالک و درصد دوم متعلق به پیمانکار است. البته با توجه به اینکه نرخ تورم رو به رشد است و قیمت ها در حال افزایش است ممکن است این درصد ها نیز تغییر کند و حتی به درصد 60 به 40 نیز برسد.

– پس از تعیین میزان سود ها پیمانکار باید مبلغی جداگانه و تحت عنوان بلا عوض را باید به مالک پرداخت کند تا در طول پروژه بتواند مکانی برای زندگی کردن پیدا کند.

– میزان مشارکت و مسئولیت های دقیق که هر یک از طرفین قرارداد باید در طول پروژه داشته باشند باید مشخص شود و در قرارداد ذکر شود.

– در موقعیتی که با یک شخص حقوقی یا یک شرکت قرارداد بسته می شود باید حتما از یک وکیل خبره مشاوره دریافت کنید. در مرحله دوم باید تمامی مدارک اصلی شرکت که شامل اساسنامه، آگهی تاسیس و آخرین تغییرات است را به دقت بررسی کنید. توانایی مالی شرکت، حدود اختیارات اعضای هیئت مدیره و نماینده ایی که امضا کننده قرارداد است باید بررسی شود، و برای عقد قرارداد مشارکت در ساخت به هیچ گونه مجوزی از طرف اعضای هیئت مدیره و یا مجمع عمومی شرکت نیازی نباشد. حتما به این موضوع دقت شود که شرکت اموال متوقف شده ای نداشته باشد و انعقاد قرارداد باید با مهر و امضای رسمی شرکت باشد.

– تفاوتی ندارد که با کدام سازنده جهت مشارکت قرارداد بسته اید، خواه شخص حقیقی باشد و یا حقوقی. مهم این است که حتی اگر با صمیمی ترین دوست خود و یا حتی برادر خود در این زمینه شریک شده اید، باید قرارداد خود را به رسمی و دردفاتر قانونی ثبت کنید. اگر سری به دادگاه ها بزنید متوجه می شوید که چه مقدار پرونده های شکایت در زمینه مشارکت در ساخت وجود دارد که در دست بررسی است که علاوه بر از دست دادن مال و ورشکستی، رابطه ها نیز به هم خورده است.

– نوع دیگری از شراکت ها، شراکت در ساخت و ساز با همسایه است. خوب حالا سوال در ذهن ایجاد می شود که مگر این مورد اماکن پذیر است؟ در پاسخ باید گفت که بله امکان پذیر است. این در دو حالت ایجاد می شود یا دو مالک در یک ساختمان تصمیم به بازسازی می گیرند و یا دو همسایه دیوار به دیوار هم. در هر دو حالت هم مشارکت در ساخت اتفاق می افتد و هیچ مشکلی در کل کار نخواهد بود. اما باید در این زمینه توافق نامه ایی مابین مالکین امضا شود که در آن تمامی توافق هایشان در زمینه سهم هر یک، اختیارت، کار ها و…. ذکرشده باشد و به قرارداد اصلی ضمیمه شود.

– سعی کنید در پروژه به جای استفاده از سفته از چک های بین بانکی که معتبر تر است، استفاده کنید تا پیگیری ها در هر زمینه ای راحت باشد.

– در پایان هر ماه پیمانکار موظف به دادن گزارش پیشرفت هر مرحله از کار به انظمام تمام کارهای انجام شده و هزینه ها به مالک یا شرکت طرف قرارداد است.

– قدر السهم طرفین از طریق فرمول زیر محاسبه می شود:

و مبلغ بلاعوض جهت متعادل کردن قدر السهم طرفین استفاده می شود. برای اینکه در پایان کار واحد ها به طور مساوی تقسیم شود و هر کدام واحد های کاملی داشته باشند.

– مدت قرارداد مشارکت در ساخت

در تنظیم قرارداد باید مدت زمان شروع و پایان قرارداد مشخص شود. شروع قرارداد بهتر است از زمان تنظیم صورتجلسه و زمانی که وکالت کاری به سازنده می دهید شروع شود.

پایان قرارداد چه روزی را می توان قرارداد؟ پایان کار را می توان در سه نقطه در نظر گرفت . 1 تحویل آپارتمان های نوساز با انشعابات دایر. 2 اخذ پایان کار. 3 صدور سند های آپارتمان های نوساز

– نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت

بهترین و منطقی ترین کار این است مراحل انتقال سند به صورت مرحله ای باشد تا از خطرات احتمالی در آینده کاسته شود. برای این کار می توانید طبق مراحل زیر پیش بروید:

انتقال سند یا در محضر انجام می شود که توصیه نمی شود و تعداد مراحل زیاد است و شما در مرحله باید استعلامات شهرداری، دارایی و … را داشته باشید به صورت جداگانه و این کار زمانبر و طولانی است. ولی کار راحت تری نیز وجود دارد که بعد از پایان هر مرحله در بنگاه معاملاتی یک مبایعه نامه فروش + وکالت بلاغزل فروش به ازای همان قدر السهمی که قرار است مالک به نام سازنده بزند، تنظیم می شود. به این عنوان که مثلا سازنده مقدار نیم دانگ از کل 3 دانگ را از مالک خریداری نمود. و شما می توانید پس از پایان کار انتقال قطعی سند در محضر را انجام دهید.

انواع مشارکت در ساخت و ساز

قرارداد های مشارکتی که بسته می شود و در سطح جامعه از آن استفاده می شود در نمونه های مختلفی است که با توجه به توافق های طرفین صورت می گیرد. در ادامه هر یک را توضیح می دهیم:

– در یک قرارداد ممکن است مالک در ابتدای کار و با توجه توافق 3 دانگ از ملک را به نام سازنده انتقال دهد و سپس مراحل ساخت و ساز شروع شود. و در مورد قرارداد دیگری ممکن است در پایان کار و پس از به اتمام رسیدن پروژه در کلیت با هم شریک گردند.

– در مدل دیگر به این صورت است که زمانی که پروژه به مرحله خاصی رسید مالک سهمی از ملک را طی یک وکالت به سازنده اعطا می کند. و یا در نوع دیگری به این صورت است که طبق توافق و پس از به پایان رسیدن هر قسمت از پروژه مالک مقداری از سهم ملک را پیمانکار منتقل می کند.

مزایای مشارکت در ساخت و ساز اصفهان

شما یک خانه قدیمی و کلنگی را در نظر بگیرید که هر روز یک جای خانه ایراد پیدا می کند، یک بار لوله ها به دلیل قدیمی بودن می ترکد، یک بار سقف نشتی می دهد، در و پنجره ها قدیمی است و هر چه گرد و غبار است به درون خانه نفوذ می کند و …. مطمئنا با این تفاسیر نیز ساختمان چهره زیبایی نمی تواند در محله و سطح شهر داشته باشد.

به طور کلی می توان مزایای زیادی برای کار مشارکت در ساخت و ساز را در نظر گرفت. اگر صاحب همین ملک تصمیم به بازسازی بگیرد مطمئناً در این زمینه تخصص کافی ندارد و یا حتی ممکن است هزینه کافی برای ساخت و ساز و خرید مصالح و تجهیزات ساختمانی را نداشته باشد. بنابراین بهترین راه استفاده از مشارکت در ساخت و ساز است.

با استفاده از این قرارداد مالک می تواند در انتهای کار بدون دردسر خاصی، آپارتمانی نو با افزایش ارزش   نسبت به قبل ، که در برابر زلزله نیز مقاوم است و طبق اصول ساخته شده است، داشته باشد. همچنین بدون اینکه زمان خاصی را از دست داده باشد صاحب یک یا چندین واحد از یک آپارتمان است که می تواند آنها را اجاره داده یا به فروش برساند.

مشکلات مشارکت در ساخت و ساز

با توجه به این که درهر زمینه ایی علاوه از مزایا معایبی نیز به همراه دارد، باید در این زمینه اطلاعات کافی داشته باشید تا بتوانید خطرات و مشکلات را کاهش دهید.

-همانطور که در قبل نیز به آن اشاره شد سعی کنید در ابتدای کار و در تمامی مراحل از یک وکیل خبره و کاربلد در این زمینه مشاوره دریافت نمایید تا به تمامی اصول و قوانین مسلط باشید.

-در ابتدای امر به طرفین توصیه می شود در قراردادی که بسته می شود تمامی موارد و نکات را دقیق و به صورت واضح درج کنند. مثلا اینکه واحد ها در چه تاریخی تحویل داده می شود. تا در صورت تحویل ندادن به موقع توسط پیمانکار، مالک بتواند درخواست خسارت کند و یا حتی حق فسخ قرارداد را داشته باشد.

-دومین مشکلی که می تواند ایجاد شود بین مالک و سازنده، اختلاف بر سر تقسیم واحد هاست. این تقسیم به صورت های مختلفی انجام می شود که یکی از آنها بر اساس سرمایه آورده است و دیگری بر اساس توافق طرفین است. همچنین قسمت های دیگر مانند پارکینگ، انباری و … نیز باید در نظر گرفته شود.

– نوع دیگری از مشکل که ممکن است به وجود آید این است که ممکن است پیمانکار بدون اطلاع از مالک واحد ها پیش فروش کند یا حتی یک واحد را به چندین نفر بفروشد و از دسترس خارج شود. مطمئناً از این دست خبرهای کلاهبرداری در اطرافیان خود زیاد شنیده اید. اما راه حل چیست؟ در این مورد بهترین راه این است که مالک حق واگذاری و فروش واحد ها را تا پیش از به پایان رسیدن پروژه از پیمانکار سلب کند و اختیارات را محدود به سهم سازنده در نظر بگیرد.

– گاهی پروژه در حال اجرا ممکن است مشکلات و خسارت هایی برای همسایگان اطراف و یا حتی برای خود کارگران ساختمانی ایجاد کند. برای جلوگیری از این کار حتما باید پیمانکار ساختمان را بیمه کند که شامل بیمه مسئولیت پیمانکار و ضمانت کیفیت ساختمان است. این بیمه ها ساختمان، کارگران، مالک یا مالکین و همسایگان را در برابر خطرات و یا حوادت احتمالی بیمه می کند.

سخن پایانی

امیدواریم توانسته باشیم مطالب مفید و کاربردی را برای شما عزیزان آماده کرده باشیم و از شما سپاسگذاریم که تا انتهای این مقاله همراه ما بودید. اگر در زمینه مشارکت در ساخت تجربه ایی داشته اید و یا مطلبی را به خاطر دارید که در این مقاله به آن اشاره نشده بود، بسیار خوشحال می شویم در قسمت دیدگاه ها مطرح کنید تا سایر خوانندگان نیز از آن آگاه شوند.